Digitální řízení má zkrátit cestu od projektu k výkopu

Česko dlouhodobě patří mezi země, kde povolování nové výstavby trvá mimořádně dlouho. Podle srovnání Světové banky i evropských žebříčků patřilo získání stavebního povolení k nejsložitějším procesům v regionu. U bytových projektů se tak často stávalo, že mezi prvním návrhem a zahájením stavby uplynuly roky, někdy i více než pět let. To je jeden z důvodů, proč nabídka nových bytů na trhu zaostává za poptávkou.

Nový stavební zákon proto sází na digitalizaci. Cílem je, aby investor podal žádost elektronicky, úřady sdílely dokumentaci v jednom systému a rozhodování probíhalo rychleji a přehledněji. V ideálním případě má odpadnout duplicitní obíhání razítek, papírových příloh a zdlouhavé předávání spisů mezi jednotlivými institucemi.

Pro bytovou výstavbu je to zásadní změna. Každý měsíc zpoždění znamená vyšší náklady, delší dobu financování a často i odklad dokončení bytů pro kupující. V prostředí, kde jsou ceny stavebních prací i pozemků vysoké, se zkrácení povolovací fáze může promítnout do výsledné ceny bytu i do rychlosti, s jakou se nové byty dostanou na trh.

Co se v praxi mění pro developery, obce i běžné stavebníky

Nové digitální stavební řízení má nahradit roztříštěný model, v němž se část podkladů podávala na stavební úřad, část na dotčené orgány a část se řešila mimo oficiální proces. V praxi by měl stavebník vyplnit žádost v elektronickém systému, připojit projektovou dokumentaci a sledovat postup řízení na jednom místě. To platí jak pro velké bytové domy, tak pro menší stavby.

Pro developery je důležité, že se mají zrychlit hlavně opakované administrativní kroky. Pokud je projekt připraven kvalitně a kompletně, úřad by neměl ztrácet čas hledáním podkladů nebo jejich přeposíláním. Změna má také posílit předvídatelnost: investor by měl lépe vidět, v jaké fázi se žádost nachází a kdo ji právě posuzuje.

Obce a města ale upozorňují, že digitalizace sama o sobě nevyřeší nedostatek lidí na úřadech. Když má stavební úředník na stole desítky složitých řízení, nestačí jen nový software. Potřebuje také školení, metodickou podporu a jasně nastavené kompetence. Právě na této úrovni se v posledních měsících ukazuje, že systém se rozbíhá pomaleji, než politici slibovali.

Pro běžné stavebníky, kteří řeší rodinný dům nebo menší přístavbu, má digitální řízení znamenat méně běhání po úřadech a jednodušší komunikaci. V praxi se ale i tady ukazuje, že elektronické podání je jen jedna část celého procesu. Pokud chybí vyjádření správců sítí, dopravní napojení nebo souhlas sousedů, řízení se může protáhnout stejně jako dřív.

Rychlejší povolování může zvýšit nabídku bytů, ale ne přes noc

Dostupnost bydlení v Česku je ovlivněna hlavně nedostatkem nové výstavby v Praze, Brně a dalších velkých městech. V metropoli se dlouhodobě povoluje méně bytů, než kolik by odpovídalo poptávce. To tlačí ceny nahoru a zvyšuje tlak na nájemní trh. Pokud se povolovací proces skutečně zrychlí, může to v horizontu několika let přinést více dokončených bytů.

Jenže nový systém není okamžitým řešením. Od podání žádosti po nastěhování obvykle uběhne řada měsíců až let. I kdyby se řízení zkrátilo o několik měsíců, na trhu se to projeví až se zpožděním. Navíc každá developerská výstavba potřebuje financování, projektovou přípravu, napojení na infrastrukturu a často i změny územního plánu. Jestliže některá z těchto částí zůstane pomalá, samotná digitalizace celou výstavbu nezrychlí tolik, jak se čekalo.

Ekonomové upozorňují, že na cenu bytů má vliv kombinace více faktorů. Vedle povolování jsou to úrokové sazby, ceny pozemků, náklady na materiál, mzdy ve stavebnictví a také poptávka investorů. Digitalizace stavebního řízení tedy může pomoci, ale není jediným nástrojem, který by sám o sobě zlevnil bydlení.

V některých městech už je patrné, že dobře připravené projekty se mohou dostat do realizace rychleji než dřív. Typickým příkladem jsou brownfieldy, tedy bývalé průmyslové areály, kde je infrastruktura částečně hotová a území je připravené pro novou zástavbu. Tam může rychlejší řízení znamenat rozdíl mezi projektem, který se rozběhne během jednoho roku, a projektem, který se kvůli administrativě odkládá další sezónu.

Problémem zůstávají kapacity úřadů a napojení na další instituce

Jedním z největších testů nového systému je personální a technická připravenost stavebních úřadů. Digitalizace totiž funguje jen tehdy, když všechny zapojené instituce pracují ve stejném režimu. Pokud jeden úřad používá nový systém, zatímco jiný stále řeší část agendy odděleně, vznikají prodlevy a zmatky.

Další slabinou je koordinace s dotčenými orgány, například s památkáři, hasiči, hygienou nebo správci dopravní a technické infrastruktury. U větších bytových projektů jde často o desítky vyjádření. Každé z nich může řízení prodloužit, pokud není jasně stanovena lhůta nebo pokud se některý z aktérů opozdí. V digitálním prostředí jsou průtahy viditelnější, ale samy od sebe nezmizí.

Významnou roli hraje i kvalita projektové dokumentace. U dobře připravených projektů může být elektronické řízení skutečně rychlejší. U neúplných žádostí se ale problém jen přesune do online prostředí. Úředníci pak vracejí podklady k doplnění a celý proces se znovu zastaví. Zkušenosti z prvních měsíců ukazují, že digitalizace bez kvalitní přípravy projektů nepřináší automaticky zrychlení.

Na úrovni obcí se navíc řeší i obava, že nový systém může být pro menší úřady příliš složitý. Některé stavební úřady mají podle starostů a úředníků problém s přechodem na novou agendu, zejména pokud jim chybí školení nebo technické zázemí. To je důležité i pro bytovou výstavbu mimo velká města, kde často rozhoduje jeden nebo dva úředníci a jejich pracovní vytížení má přímý dopad na místní rozvoj.

Co to znamená pro ceny bytů a dobu čekání na nové domy

Vztah mezi stavebním řízením a cenami bytů je nepřímý, ale zásadní. Čím pomaleji se byty povolují, tím menší je nabídka na trhu. A když nabídka nestačí poptávce, ceny rostou. To platí u nových bytů i u starších nemovitostí, protože nedostatek nové výstavby tlačí kupující do soutěže o omezený počet existujících bytů.

Podle realitních makléřů i developerů by i zkrácení povolovací fáze o několik měsíců mohlo v dlouhodobém horizontu pomoci stabilizovat trh. Neznamená to ale, že by nové byty okamžitě zlevnily. Spíše by se mohl zpomalit jejich další růst a zvýšit se počet projektů, které se dostanou do realizace. To je důležité hlavně ve velkých městech, kde se poptávka drží vysoko kvůli migraci za prací, studiem i službami.

V Praze například bývá pravidelně poptávka po nových bytech vyšší než nabídka. Pokud se v některém roce povolí a zahájí méně projektů, projeví se to s odstupem v dalších letech. Stejný mechanismus funguje i u nájemního bydlení. Menší počet nových bytů znamená menší šanci, že se trh uvolní a nájemníci získají větší výběr.

Digitální stavební řízení tedy není jen úřední změna. Je to nástroj, který může ovlivnit tempo bytové výstavby, investiční plánování i dostupnost bydlení v českých městech. Jeho skutečný dopad se ale ukáže až ve chvíli, kdy se propojí funkční systém, dostatek úředníků, kvalitní projekty a jasná pravidla pro všechny účastníky řízení.